흘러가는 돈따라 부동산 투자 전망도 밝아진다?

흘러가는 돈따라 부동산 투자 전망도 밝다

많은 부동산 전문가들은 정부의 부동산 대책이 발표될 때마다 촉각을 곤두세웁니다. 그 이유는 그러한 부동산 정책이 앞으로 부동산 시장의 전망을 밝게 할 수도 있고 어둡게 할 수도 있기 때문이죠. 과연 2013년 상반기가 지난 지금 부동산 투자 전망은 어떨지... 궁금하네요.

먼저, 부동산 투자 전망을 이야기하기에 앞서 부동산에 투자했을 때의 투자 수익과 투자 리스크 즉 투자 위험성과의 관계가 어떤지 알아보도록 하겠습니다.

참고로 지난 포스팅에서 은행, 금, 주식, 펀드, 사채와 비교하면서 한 가지 질문을 남겼었는데요. 궁금하신 분은 잠깐 참고해보실 수 있습니다. [잠깐 보러가기 -> 투자의 수익과 투자의 위험성, 그 양날의 검 사이로 희망의 불빛을 볼 것인가]

부동산은 크게

토지,

건물,

이렇게 두 부류로 나눠볼 수 있습니다.

먼저 건물의 수익성은 어떨지 간단히 생각해보겠습니다. 요즘 아파트시장이 굉장한 침체를 겪고 있습니다. 또한 이전부터 건물은 시간이 지날수록 그 가치가 떨어지는 "아킬레스건"과 같은 취약점을 가지고 있었죠.

그렇다고 건물의 수익성을 부정하는 것은 아닙니다. 

최근 평택지역에 삼성전자 산업단지, 팽성의 미군기지 이전, 지제역 KTX 역사 신축 등 다양한 호재로 집값이 꾸준이 상승하는 경우도 있기 때문이죠. 특히 평택의 송탄이나 팽성지역은 미군들의 렌탈하우스가 인기인데요. 보통 월세가 150~200정도 되는 곳도 많습니다. 1년만 계산해도 2000만원의 매출이 생기고, 만약 4가구 이상의 다세대 주택이라면 1억원 가까이 매출을 올리게 되는 것입니다.

실제로 송탄지역의 한 고층아파트는 아예 풀옵션으로 세팅을 해놓고 미군 렌탈하우스로만 임대하는 경우가 많습니다. 이처럼 건물의 수익성도 무시할 수 없는 부면이 있으며 그렇기 때문에 많은 부동산 전문가들이 다양한 지역의 투자 부석을 하고 여러 전망을 내놓게 되는 것입니다. 아마 최근 이슈지역은 단연, "세종시"겠죠.

토지

그러면 토지의 수익성은 어떨까요?

솔직히 토지는 그 용도에 따라 그 가치가 천차만별입니다. 그런데 중요한 것은 "현재"의 가치가 그렇다는 것이죠. 시간을 두고 "미래"의 가치에 집중하면 결국 "수익"이 발생할 수 밖에 없는 것이 바로 땅인 것 같습니다. 사회의 모든 기반은 땅 즉, 토지 위에서 시작됩니다.

도로, 철도, 공항, 산업단지, 신도시, 물류단지, 아파트 등을 비롯해 모든 경제활동은 토지 위에서 비로소 이루어지는 것이죠. 어떤 분들은 산골짜기 임야를 가지고도 "개발계획"에 따라 벼락부자가 된 분도 계십니다. 물론 이 경우는 약간의 "도박성"이 있습니다. 

왜냐하면 돈이라는 것은 "흐름"이 있어야 하는데, 흐르지 못하는 물이 썩는 것처럼 돈도 유동성이 무너질 때 엄청난 피해를 가져올 수 있기 때문입니다.

여기서 우리는 토지의 주요 3요소를 생각해보게 됩니다.

안정성, 수익성, 환금성.

부동산 투자에 있어 '전망이 밝다'고 판단할 수 있는 근거이기도 한데요. 토지의 경우 자신이 투자한 돈을 한 순간에 잃는 경우는 없습니다. 시간이 지나면 98%이상 지가는 상승할 수 밖에 없고 자신이 투자한 원금을 잃지는 않는다는 것이죠. 이것이 바로 "안정성"의 측면입니다.

앞에서 어떤 분이 임야를 가지고 있다가 개발계획 때문에 벼락부자가 되었다고 말씀드렸습니다. 물론 특이한 경우이겠지만, 토지의 경우 그와 같은 "수익성"을 발휘할 때가 많습니다. 따라서 좋은 땅을 볼 수 있는 눈을 가질 수만 있다면 수익성은 보장되었다고 볼 수 있죠.

그런데 부동산 투자에서 땅에 투자하시는 분들이 가장 걱정하는 것이 있습니다. 바로 "환금성"! 단기간에 돈으로 바꾸지 못한다는 단점입니다. 그러면 이런 약점을 극복할 수 있는 방법이 있을까요? 

한 가지 방법은 건물을 지을 수 있는 용도로 이미 되어 있거나 "입지조건"이 탁월하여 현재 개발진행을 계속 눈으로 확인할 수 있는 지역에 투자하는 것입니다. 그러한 경우 부동산 투자 전망이 밝다고 말할 수 있죠. 물론 가격은 약간 비쌀 수 있습니다. 따라서 땅의 크기를 약간 줄이는 방법으로 소액투자를 해보는 것도 좋습니다.

단, 분할이 가능한 곳이면 더 좋습니다. 그 이유는 지분으로 재산권을 행사하는 것보다 아예 분할이 되어 "자신만의 땅"이 되면 좀 더 안심이 될 수 있기 때문이죠.

결론,

1. 무엇을? 도시지역이나 관리지역의 경우 개발계획이 확정된 땅, 가격이 오르는 땅을 사야 한다.

2. 어떻게? 언론 보도에 귀를 기울이고, 경험많고 성실하며 전문지식을 갖춘 컨설턴트를 찾아야 한다.

=> 그리고 값이 오르고 있는 땅을 사고, "적시"에 매도해야 투자에 성공할 수 있다.

어쩌면 당연한 결론인지도 모르겠습니다. 중요한 것은 "중심"이 세워져 있어야 한다는 것입니다. 그 중심이 "확실한 근거"와 "가능성 높은 증거"로 세워졌다면 더 좋겠죠. 그러기 위해서는 가까이 다가가 귀를 기울이고, 눈으로 직접 확인하고, 작은 것이라도 실제 체험을 해보면 좋을 것 같습니다. ^^