지목변경 그리고 토지부띠끄, 토지투자 성공확률을 높여라!

"땅의 가치를 올리는 지목변경, 성공적인 투자전략은 무엇인가?"

"지적법상 28개 지목"

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야,

광천지, 염전, 대지, 공장용지, 학교용지,

주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지,

제방, 하천, 구거, 유지, 양어장,

수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지,

사적지, 묘지, 잡종지

혹시 토지의 지목변경이 필요한 이유에 대해 생각해보셨나요?

먼저 한 가지 이유는 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서 대부분 지목변경이 일어나기 때문입니다. 토지개발의 경우 토지만을 사용하거나 건축물이 들어가는 두 경우가 있는데, 대부분 이 경우에 준공을 기점으로 지목변경이 있어야 하는 것이죠.

보통 산을 개간하여 농지를 만들거나, 혹은 농지를 전용하여 전원식당의 주차장으로 만드는 것이 그 예가 될 수 있습니다. 산지를 개간하면 임야가 전 즉 밭으로 지목변경 되고, 논을 주차장으로 만들면 답이 잡종지 혹은 주차장용지로 바뀌게 되는 것이죠.

이 경우에는 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되므로 지목변경이 일어나는 것입니다.

토지 위에 건축물을 짓는 경우, 건축물의 준공 후에 그 건물이 들어서는 토지의 지목이 그 건물의 주 용도에 따라 바뀌게 되는데요. 밭(농지)을 농지전용하여 물류창고를 만들면 농지가 창고용지가 되며, 지방도로 주변의 산지를 벌채하고 개간을 해서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야가 주유소용지가 되는 것이죠. 이처럼 토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되는 것이지, 아무런 용도변경이나 건물이 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙이라고 합니다.

토지의 지목을 변경하는 두 번째 이유는 무엇일까요? 

바로 자신이 보유한 땅의 가치를 좀 더 올리려는 한 가지 방법이기 때문입니다. 그렇다고 아무렇게나 지목이 변경되는 것은 아닙니다. 보통 땅의 활용도를 높인다든가 땅값을 올리려는 목적을 가지고 의도적으로 지목변경을 하는데요.

토지는 그 지목에 따라 그 땅 위에서 할 수 있는 용도가 다를 수 있고, 이 용도는 각종 공법에서 세부적으로 규제하고 있기 때문에 지목에 따라 활용도와 땅값이 크게 차이가 나게 되죠. 일반적으로 대지와 잡종지로 되어 있는 토지가 가장 비싸지만 수도권에서는 주유소용지, 공장용지, 창고용지가 오히려 대지보다 비싼 경우도 있습니다. 이에 비하여 농지인 밭과 논은 일반적으로 대지의 삼분의 일 이하로 싼 편이죠. 또한 일반적인 경우 임야는 농지보다 절반 이하의 가격이기도 합니다.

그래서 농지를 대지로 바꾼다면 땅값을 세 배 이상 더 받을 수 있는 것입니다. 임야를 싼 값에 사서 산지전용 한 후 전원주택부지로 만들어 분할하여 개별매각하는 경우도 해당됩니다.

현행 지적법은 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 세 가지 경우로 엄격하게 제한하고 있습니다.

첫째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의해 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우입니다.

둘째, 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우이죠.

셋째, 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등입니다.

만약, 개발행위허가나 농지전용허가, 그리고 보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 않는 토지의 지목변경은 엄격한 지목변경절차가 적용되지 않을 수 있죠. 또한 같은 농지인 전, 답, 과수원 등은 상호간 간단한 신고로 지목변경을 할 수 있습니다.

많은 분들이 '토지부띠끄'라는 표현을 들어보셨을거라 생각되는데요. 말 그대로 땅을 보기 좋게, 사용하기 좋게 잘 꾸미고 다듬고 법적인 보호장치를 준비하는 것이죠. 토지의 경우 눈에 보이는 것도 중요하지만 국가의 정책이나 법률에도 굉장히 민감합니다.

따라서 정보를 많이 얻는 것에 더해 규제나 법률과 같은 숨겨진 장치들을 잘 분별해낼 줄 아는 "통찰력"이 꼭 필요합니다. 지목변경이라는 하나의 '룰'이 토지투자의 승패를 좌우할 수도 있으므로 반드시 확인해야할 부분 중 하나인 것이죠. 여기에 중요한 사실 한 가지를 덧붙이자면, '좋은 정보'를 얻은 뒤에는 반드시 현장에 가서 확인하라는 것입니다.

즉, 현장답사를 반드시 해야 한다는 것이죠. 그런데 아무런 준비없이 토지를 확인하는 것은 의미가 없습니다. 관련 서류와 함께 맹지, 현황도로, 경사도, 도로접합, 주변 개발계획, 인접한 땅의 건물과 상하수도 시설, 전기와 통신 시설 등 꼼꼼한 체크리스트를 미리 만들어 준비하는 것이 중요합니다.

물론, 자신의 머릿 속에서 현재 보고 있는 땅의 미래 설계도가 선명하게 그려진다면 금상첨화겠죠.

지금까지 지목의 종류와 지목변경의 이유에 대해 살펴봤는데요. 개인적으로 '토지부띠끄'를 한다는 건 어렵겠지만, 적어도 관련 내용을 정확히 알고 있다면 당황하지 않고 토지투자를 성공할 확율이 높아질 거라고 기대합니다.

여러분의 생각은 어떠신가요?